超高層寫字樓核心筒布局技術(shù)與經(jīng)濟(jì)探索

前言

 不好好布局，分分鐘讓你損失10個億

 最近讀了幾篇與超高層寫字樓相關(guān)的文章（引用見文末）有所啟發(fā)，超高層寫字樓如何合理安排空間布局，使功能的完備性與使用率之間達(dá)到最佳契合點(diǎn)是核心需要考慮的問題。

因此需要主要討論以下幾個問題

• 核心筒及各個功能空間的占比

• 核心筒空間布局原則與方法

• 核心筒空間布局實(shí)例分析

項目選自在建及已完工項目，新規(guī)范實(shí)施后，防火分區(qū)擴(kuò)大到3000平米，對于超高層寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層有利，理論上可減少一部消防樓梯，值得注意。

核心筒及各個功能空間的占比

從上表（表中文字小 ，可以下載下來看）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見：

（1）核心筒占標(biāo)準(zhǔn)層面積的20%至30%之間，中位數(shù)為25%。

（2）電梯井道是核心筒中面積需求最多的功能空間，約占核心筒總面積的30%左右。

（2）各種設(shè)備機(jī)房和管道豎井是核心筒中面積需求第二的功能空間，約占核心筒總面積的15%；這其中又以空調(diào)機(jī)房的面積需求最大約占10%。

（3）衛(wèi)生間、清潔間和茶水間等是核心筒中面積需求第三的功能空間，一般約占核心筒總面積的10%-12%。

（4）疏散樓梯是核心筒中面積需求第四的功能空間，一般約占核心筒總面積的7%。

（5）交通通道作為必要的聯(lián)系空間，一般約占核心筒總面積的5%。

占比數(shù)據(jù)分析圖如下

二 200米左右寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計

200米左右寫字樓從其使用率和經(jīng)濟(jì)性上依然是市場的主流，能夠較好兼顧土地利用效率及功能實(shí)用便利性，本文將這類寫字樓作為重點(diǎn)討論。為使數(shù)據(jù)更有對比性，筆者將同一地區(qū)200米左右的寫字樓數(shù)據(jù)進(jìn)行了對比（均為VAV空調(diào)系統(tǒng)）

表2.200米左右寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計（表中文字小 ，可以下載下來看）

占比數(shù)據(jù)分析圖如下

從上表及圖的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見：各項數(shù)據(jù)與300米以上建筑并無太大區(qū)別，或許和項目樣本本身有關(guān)系。

核心筒空間布局原則

根據(jù)相關(guān)文章的分析，總結(jié)出除了要考慮三個基本功能（建筑豎向及水平疏散、結(jié)構(gòu)支撐、機(jī)電收納）之外，還需要考慮項目建成后用戶如何使用，通常選擇從電梯廳向辦公區(qū)的通道貫通型如下圖（概念示意圖一）。

典型核心筒會呈現(xiàn)“日”字形的典型主通道——中間一橫是電梯廳，周邊是環(huán)繞核心筒的環(huán)通通道。盡量使平行于電梯廳的兩條通道上沒有機(jī)電用房的開口。

解決物業(yè)的痛點(diǎn)：

（1）物業(yè)招租或者出售中經(jīng)常碰到整層出租、半層出租或者購買的情況，如果碰到這種情況，租戶或者買家的直接動作就是把除了必須的消防通道讓出之外，會把其余的主通道全部并入辦公區(qū)，用戶利益最大化的結(jié)果。在這樣的情況下，物業(yè)如果要檢修空調(diào)機(jī)房、水表間、電氣機(jī)房等機(jī)電用房的時候需要提前和租戶進(jìn)行電話預(yù)約，很不方便。

（2）用戶不方便，需要忍受工作時間物業(yè)人員帶著工具進(jìn)入機(jī)電用房檢修的不便利，某種程度上拉低了整體建筑的品質(zhì)和客戶的體驗(yàn)，也制造了管理上的不便利。

建議在機(jī)電用房及管井的開門規(guī)劃上，機(jī)電專業(yè)和建筑專業(yè)需要共同努力，盡力避免在平行于電梯廳通道的兩條主通道上開設(shè)機(jī)電用房的開門設(shè)置，如下圖陰影區(qū)域（概念示意圖二，根據(jù)實(shí)際項目略作修改）。  

（1）物業(yè)維護(hù)動線盡量和用戶動線分開，這是兩條基本不相干但是有關(guān)聯(lián)的動線——用戶動線是從電梯廳能高效直達(dá)辦公區(qū)，物業(yè)動線是從貨梯到達(dá)機(jī)房、管井進(jìn)行運(yùn)維，在此過程應(yīng)力求不對用戶造成干擾。

（2）但是兩條動線又有聯(lián)系的地方——衛(wèi)生間保潔和電梯廳保潔。電梯廳和衛(wèi)生間是用戶最常使用到的空間，但是通常維保的工作都是在物業(yè)方面，因此也希望維保人員在不干擾客戶的情況下能通過貨梯直接到達(dá)樓層衛(wèi)生間和電梯廳。

（3）解決的辦法是——借用消防疏散通道

機(jī)電用房和管井的開門位置到底要開在哪里？——開在核心筒內(nèi)部（如不能完全實(shí)現(xiàn)，盡量開在垂直于電梯廳通道的主通道上，如下圖云線所示（概念示意圖三）：

核心筒空間布局方法

一般高層辦公樓核心筒占標(biāo)準(zhǔn)層面積比20%~30%之間，當(dāng)高層平面輪廓沒有受到諸如用地大小、形狀、建筑紅線等諸多因素影響時，建議優(yōu)先采用長寬比接近1的規(guī)則建筑，根據(jù)相關(guān)文章分析，隨著核心筒高寬比的增加（對應(yīng)核心筒占比增加），可以獲得更經(jīng)濟(jì)的構(gòu)件尺寸和結(jié)構(gòu)材料用量。《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》9.2.1條提出 “核心筒的寬度不宜小于筒體總高的1/12”，通常高烈度區(qū)經(jīng)濟(jì)性更好的核心筒高寬比我們建議取值1/8~1/10，不宜超過1/12。

核心筒高寬比變化對應(yīng)材料用量趨勢曲線

  空調(diào)機(jī)房選擇外置還是內(nèi)置，將直接確定項目選擇是“小“核心筒還是“大“核心筒方式，從200米寫字樓數(shù)據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析如下

由于電梯井道在核心筒中所需面積最大，垂直交通系統(tǒng)設(shè)計是超高層建筑優(yōu)化核心筒關(guān)鍵中的關(guān)鍵。

建議電梯模塊化設(shè)計，數(shù)據(jù)統(tǒng)計超高層寫字樓建筑1600kg電梯為最常用、性價比最高的電梯型號，單臺電梯井道凈尺寸為L*W=2950*2950mm左右，布局以6臺并列面對面布置為主，單臺電梯井道凈尺寸為L*W=8650*9500mm左右，可以此模塊為基礎(chǔ)進(jìn)行布置。

4臺電梯并排布置模塊

（1）設(shè)備機(jī)房、管道豎井需要結(jié)合業(yè)態(tài)功能、項目定位等進(jìn)行適配設(shè)計，高效利用空間，合理預(yù)留。

（2）衛(wèi)生間、清潔間等需要結(jié)合項目定位、客戶定位進(jìn)行適配設(shè)計，不建議過分壓縮這部分面積，但也不需要過分配置。

（3）建筑體型應(yīng)盡量方正而規(guī)整，避免異型空間帶來的浪費(fèi)。（核心筒形狀一般與建筑平面相符）。

（4）標(biāo)準(zhǔn)層面積的設(shè)置應(yīng)經(jīng)濟(jì)合理，避免出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層面積超出規(guī)范一點(diǎn)而要多設(shè)一部疏散樓梯的情況。

核心筒空間布局實(shí)例分析

下面我們分析一下比較典型的”小“核心筒的項目A的布局。按照上文布置原則進(jìn)行了復(fù)盤。

動線及區(qū)域圖例

低區(qū)布置圖

從中可以看出

1）核心筒按照電梯6臺模塊式先確定高中低3個分區(qū)，第4個模塊為消防電梯和疏散樓梯的組合，基本上做到了最小的核心筒形式。

2）左側(cè)走廊可合并至租區(qū)，節(jié)省了面積，但是右側(cè)鑒于機(jī)房外置開門，小核心筒很難做到有2面走廊可合并至租區(qū)。

3）客流動線與物業(yè)動線有一定交叉，難以避免。

中區(qū)布置圖

從中可以看出

1）中區(qū)由于低區(qū)電梯廳退出面積，空調(diào)機(jī)房布置進(jìn)入核心筒，使使用率進(jìn)一步提升。

高區(qū)布置圖

從中可以看出

1）高區(qū)由于中、低區(qū)電梯廳退出面積，空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間布置進(jìn)入核心筒，使使用率得到極大提高。高區(qū)核心筒占標(biāo)準(zhǔn)層的占比19.5%。大大提高了使用效率，如果為整層出租，是有很大優(yōu)勢。

優(yōu)化建議

項目A是小核心筒比較極致的做法，有比較好的完成度，有一點(diǎn)點(diǎn)小瑕疵如圖

1）水管井在電梯核心模塊內(nèi)，如果放于核心筒外，或者其他區(qū)域，有進(jìn)一步減小核心筒的可能性。

1）電梯核心模塊內(nèi)有風(fēng)井道，由于風(fēng)井道開口面較窄，引出管井后風(fēng)管存在壓低電梯廳凈高的風(fēng)險。如果放于核心筒外，或者其他區(qū)域，有進(jìn)一步減小核心筒的可能性。

下面我們分析一下比較典型的”大“核心筒的項目B的布局。按照上文布置原則進(jìn)行了復(fù)盤。

低區(qū)布置圖

從中可以看出

1）核心筒按照電梯6臺模塊式先確定高中低2個分區(qū)，第4個模塊為一個4臺電梯單排布局，第4個模塊為消防電梯和疏散樓梯的組合，是非常規(guī)整的合理布局。

2）平行于電梯廳的上下兩側(cè)走廊，沒有機(jī)電用房開口，可合并至租區(qū)，節(jié)省了面積。

3）客流動線與物業(yè)動線基本分開，在走廊內(nèi)完成，互不干擾。

4）得到了較高的面積使用率，核心筒占比24.1%。

中區(qū)布置圖

高區(qū)布置圖

從中可以看出

1）中高區(qū)由于電梯的退出，面積無法轉(zhuǎn)化為辦公出租面積，這是大核心筒布局的痛點(diǎn)。

優(yōu)化建議

項目B是大核心筒比較典型的做法，有比較好的完成度，基本找不出太多問題，雞蛋里挑骨頭的一點(diǎn)點(diǎn)小瑕疵。

1）疏散樓梯與消防電梯何用前室最小面積為10平米，圖中區(qū)域?yàn)?1.5平米，可以再優(yōu)化一下。

項目A、B的比較總結(jié)

通過項目A、B的比較可以看出小核心筒項目A低區(qū)布置如果加上不能出租的走廊面積基本與大核心筒項目B的核心筒面積占比相差無幾，但是優(yōu)勢在于中高區(qū)可由于電梯的退出，空調(diào)機(jī)房可引入核心筒內(nèi)，使用率會有所提高。

大核心筒項目B無法做到這一點(diǎn)。因此各有利弊，需要取舍。

下面我們分析一下項目C的布局。按照上文布置原則進(jìn)行了復(fù)盤。

低區(qū)布置圖

中區(qū)布置圖

從文初的數(shù)據(jù)對比可以看出項目C（含空調(diào)機(jī)房外置面積）后的核心筒占比31%，大大超過了項目A和B。是什么原因呢？

問題及優(yōu)化建議

1）核心筒形狀不規(guī)則。

2）客流動線和物業(yè)動線交叉。

3）如圖問題1為進(jìn)入空調(diào)機(jī)房設(shè)置的走廊末端不可合并入租區(qū)造成浪費(fèi)。

4）如圖問題2為電梯與疏散樓梯沒有合用前室，浪費(fèi)面積。

5）如圖問題3電梯廳有機(jī)房開門，造成動線交叉。

總結(jié)

套話就不說了，本人不是建筑師，但是數(shù)據(jù)不騙人的。

項目ABC以標(biāo)準(zhǔn)層2000平米計算最大出租面積差值，北京核心地段按照單價10萬一平算算帳（表中文字小 ，可以下載下來看）

這個數(shù)據(jù)是驚人的，項目C單層出售損失1368萬！50層合計6.84億！，年租金損失（50層樓計算）2463萬，50年損失租金12.3億，如果啊那后合理布置核心筒是多么的重要。

一句話，千萬不要得罪設(shè)計師，出來混遲早是要還的，設(shè)計費(fèi)根本就不叫事。

2017-12-18 肖鐵軍 譬如朝露去日苦多